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“잔금 전 등기부 다시 떼라”…부동산 계약 전 필수 체크리스트

디지털데일리 발행일 2026-07-09 11:15:27
김남규 기자

배준형 밸류업이노베이션 대표.

[디지털데일리 김남규기자] 부동산 매매는 수억원이 오가는 거래인 만큼 계약 단계별로 확인 사항을 꼼꼼히 점검해야 분쟁을 줄일 수 있다는 조언이 나왔다.

부동산 투자·컨설팅 기업 밸류업이노베이션은 9일 부동산 매매 과정에서 매수인과 매도인이 반드시 확인해야 할 사항을 계약 전, 계약 체결, 잔금 지급 전, 잔금 이후 등 4단계로 나눠 제시했다.

계약 전에는 시세와 권리관계 확인이 우선이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템과 KB부동산, 한국부동산원 등을 통해 주변 시세를 비교해야 한다. 토지이용계획확인원과 건축물대장을 확인해 용도지역과 개발 제한, 위반건축물 여부도 점검해야 한다.

매도인은 계약에 앞서 양도소득세를 미리 계산하는 것이 좋다. 1세대 1주택 비과세 요건이나 다주택 중과세 여부를 확인하지 않으면 예상보다 큰 세금을 부담할 수 있기 때문이다.

계약 체결 단계에서는 구두 합의를 반드시 계약서 특약사항에 명시해야 한다. “현 상태로 인도한다”거나 “잔금 전까지 수리한다”는 내용은 물론 가전·가구 포함 여부, 임차인 승계 여부도 계약서에 적어야 법적 효력을 인정받을 수 있다.

매수인이 대출을 이용할 경우에는 ‘대출 미승인 시 계약금 반환’ 조항을 넣는 것이 바람직하다. 매도인 역시 매수인의 자금 조달 계획과 대출 사전 승인 여부를 확인하고, 잔금 지급이 늦어질 경우를 대비한 위약금 조항을 마련해야 한다.

매도인은 누수나 균열, 층간소음, 재건축 관련 분쟁 등 하자도 계약 전에 알려야 한다. 이를 고지하지 않으면 손해배상이나 계약 취소로 이어질 수 있다.

잔금을 지급하기 전에는 등기부등본을 다시 발급받아 근저당권이나 가압류 등 권리관계 변동 여부를 확인해야 한다. 임차인이 있는 매물은 명도 일정도 사전에 마무리해야 한다. 기존 근저당 말소와 잔금 지급은 동시에 진행하는 것이 원칙이다.

잔금 지급 이후에도 소유권 이전등기가 완료돼야 거래가 최종 마무리된다. 등기 이전에 가압류나 상속 등 변수가 발생하면 거래 자체가 영향을 받을 수 있기 때문이다.

배준형 밸류업이노베이션 대표는 “부동산 매매 분쟁은 복잡한 법률 문제보다 단계별 확인 절차를 놓쳐 발생하는 경우가 많다”며 “매수인과 매도인이 각 단계에서 확인해야 할 사항만 꼼꼼히 점검해도 상당수 분쟁을 예방할 수 있다”고 말했다.

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