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[사설] 분양가 상한제가 아파트 공급 위축시키는 부작용 있다면 개선해야

디지털데일리 발행일 2026-05-27 05:00:00

시세의 60~70% 가격 통제, 주택 시장 안정 효과 없이 '로또 청약' 열풍만

서울 아파트 전경 [사진=연합뉴스]

아파트 분양가 상한제가 주택 가격 안정이라는 당초 취지를 제대로 살리지 못한다는 지적이 다시 나오고 있다. 가격 규제를 받지 않는 지역의 분양가가 서울 강남3구와 용산 등 분양가 상한제가 적용되는 지역보다 높은 역전 현상까지 나타나고 있다.

분양가 상한제가 적용되는 지역에서는 당첨되면 수억원의 시세 차익을 얻는 이른바 '로또 청약'으로 인해 무주택 실수요자들의 내집 마련 기회를 어렵게 한다는 지적도 나온다.

서울 주요 아파트 단지의 분양 가격은 천정부지로 오르고 있다.

26일 특별공급을 시작한 서울 동작구 대방동 아크로 리버스카이의 전용 84㎡의 최고 분양가는 27억 4640만원으로 책정됐다. 이 단지는 분양가 상한제 적용 대상이 아니다 . 당첨되면 3년 동안 전매가 제한된다.

동작구 흑석동 써밋 더힐의 전용 84㎡ 최고 분양가는 29억 7820만원으로, 한 달여 만에 같은 자치구에서 분양가가 최대 4억원 가량 올랐다. 베란다 확장 비용을 포함하면 분양가가 30억원이 넘는다. 2025년 12월 강남구 역삼동 역삼 센트럴자이 84㎡ 분양 가격(28억1300만원)을 웃도는 수준이다.

강남3구와 용산구는 민간택지 분양가 상한제 적용 지역인 반면 동작구는 이런 규제를 받지 않아 공사비를 시장 가격에 맞춰 책정할 수 있다.

분양가 상한제는 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제도와 함께 대표적인 가격 통제 수단으로, 문재인 정부때 민간 택지로 확대됐다.

당시 국토교통부는 분양가 규제를 확대할 경우 공급 위축과 로또 아파트 양산 등 부작용에 대한 우려가 쏟아졌지만 강행했고, 결과는 예상을 빗나가지 않았다. 아파트 가격 폭등을 막는데 실패했다.

지금도 상황은 다르지 않을 것이다. 분양가 규제로 아파트 건설업자들은 사업성이 떨어진다면서 선뜻 공급에 나서지 않는다.

국토교통부는 지난 14일 주택업계 관계자 130여명이 참석한 가운데 타운홀 미팅을 갖고 주택공급 촉진을 위한 규제 개선 방안 관련 의견을 들었다. 지방자치단체의 인·허가 속도 , 준공 후 입주 잔금 대출 규제 문제 등이 거론됐다고 한다.

분양가 상한제가 주변 아파트 가격 안정에 도움을 주지 못하고 있는 현실은 부정할 수 없을 것이다.

분양가 상한제 적용 아파트에 입주하면 전매 제한 규제도 받는다. 가령 5년 동안은 아파트를 매물이나 전세로 내놓지 못하게 돼 있어 전세 물량 공급에도 부정적 영향을 끼친다.

평범한 무주택 서민들이라해도 청약에 당첨된 이후 상황에 따라서는 다른 지역으로 거처를 옮길 수도 있지만 규제로 인해 거주 이전의 자유가 제한받는 것이다. 투기꾼이 아닌 일반인들이 겪는 이런 고충도 생각해 봐야 한다.

정부는 분양가 상한제가 민간 주택 공급에 장애가 되고 있는 지, 정밀 분석하기 바란다.

그렇다고 판단되면 현재 주변 시세의 60~70% 수준으로 공급하고 있는 분양가를 시세에 근접한 수준으로 상향 조정하는 것도 검토해볼만 하다고 본다.

분양가 상한제는 실수요자의 초기 비용 부담을 덜 수 있는 장점이 있다. 그러나 강남권 등에서 나타나는 로또 청약 열풍이 주택시장 가격 안정에 부정적 요소로 작용하는 부작용이 크다면 전매 제한과 함께 제도를 손질하는 것이 타당할 것이다.

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